Regelverk i borettslaget

Andelseiers vedlikeholdsplikt:
Andelseieren skal for egen kostnad sørge for forsvarlig vedlikehold innenfor boligen og i ytre rom som hører boligen til når skaden ikke skyldes mangler ved bygningen eller ved felles ledninger og anlegg.

Til indre vedlikehold regnes: all fornying innenfor dører og vinduer, av tapet, maling og golvbelegg, all istandsetting og oppussing av boligen med ildsteder, elektriske panelovner, komfyrer, dører, ruter, nøkler, elektriske ledninger med tilbehør fra boligens apparattavle eller sikringsboks inkl. sikringer og sikringselement, vannkraner, klosettskåler med sete, lokk og sisterne, servanter, varmtvannsbeholdere, badekar og istandsetting og oppstaking fra egen vannlås til felles ledning.

Likeså skal andelseieren holde ved like ledninger og innretninger som han selv har satt opp.

Aktsomhet, orden og ansvar for skader:
Andelseieren skal behandle boligen, ytre rom og fellesrom samt eiendommen for øvrig med tilbørlig aktsomhet. Adelseieren skal rette seg etter de ordensregler som borettslaget fastsetter til sikring av ro og orden og forsvarlig behandling av eiendommen. Andelseieren må erstatte all skade som han selv er skyld i eller som skyldes hans husstand, fremleietakere eller andre som han har gitt adgang til boligen eller - uten skjellig grunn - til eiendommen for øvrig.

Husordensreglement:

1. Generelt.
Husordensreglene er Prestestien borettslags bo-regler, som vi alle som bor i laget, er pålagt å overholde. Målet er å oppnå et best mulig samlet bomiljø. Vi plikter å ta hensyn til hverandre, fordi vi bor så nært. Dette gjelder også for gjester andelseierne måtte ha på besøk. Grove og/eller gjentatte brudd på disse ordensreglene vil anses som vesentlig mislighold, og kan føre til oppsigelse/fravikelse for andelseier.

2. Støy.
Støy fra for eksempel drill, saging og hamring o.l. må kun skje på hverdager i tidsrommet fra 07:30, og ikke lenger enn, til kl. 19:30, og for lørdager ikke lenger enn kl. 18:00. Søndager og bevegelige helligdager er slik virksomhet ikke tillatt. De samme tidspunkt gjelder for musikk og støy fra fest. Etter kl. 23:00 skal det uansett være ro i huset.

De som kommer inn etter dette tidspunkt, skal for øvrig slukke lyset i gangene. Utelysene skal stå på kveld-/nattetid men være avslått om dagen.

3. Tilfluktsrom, boder og fellesrom i kjellere.
Tilfluktsrom i kjeller skal være tomt og låst. Private boder skal være lukket og låst. Fellesgang i kjeller skal kun benyttes til borettslagets felles utstyr, som verktøy og annet. Gjenstander etterlatt i ganger og fellesrom, kan uten videre kastes.

4. Søppelhåndtering.
Brukerne har selv ansvar for at søppelrom/hus er ryddig. Avfall skal ikke oppbevares på altaner eller i fellesganger, men snarest mulig bringes til søppelrom/hus. Avfall skal pakkes inn, helst i handleposer, og knyttes godt igjen før det legges i søppelcontainerne. Det er kun husholdningsavfall som skal kastes i de nevnte containere. Papir, glass og metall skal sorteres og legges i egne containere, strategisk plassert på borettslagets område. Beboerne må selv befordre større gjenstander som møbler og liknende, samt spesialavfall som malingrester m.m. til nærmeste miljøstasjon. For Prestestiens del er det BIRs miljøstasjon i Salhusveien. Ved slike behov har borettslaget tilhenger, som lånes ut gratis til andelseierne.

5. Vaskerier og renhold
Etter vedtak på borettslagets generalforsamling i 2016 ble det besluttet å avvikle vaskeriene i høyblokkenes underetasje etter årsskiftet 2016/2017.

Merk ellers: Det er ikke tillatt å banke/riste tepper/matter o.l. utenfor altanen eller vinduer, da avfallet lett ender opp hos andre beboere.

6. Avtrekksvifter.
Ventilasjonssystemet i de enkelte leiligheter er balansert, og hver leilighet er utstyr med eget aggregat. På kjøkkenet er det derimot et felles avtrekkssystem, med trykkstyrte vifter på taket av hver blokk. er Det er derfor ikke tillatt å selv koble opp motorisert avtrekksvifte til leilighetens kjøkkenvifte. Eventuelle egenmonterte kjøkkenvifter må derfor være filterbaserte og frittstående.

7. Altaner.
Grunnet faren for nedfall og ulykker, er det ikke tillatt å henge altankasser/blomsterkasser på utsiden av altanene. Når man rengjør altan må man vise aktsomhet for naboene under. Dette gjelder særlig for lavblokkene, hvor en alltid først må rense avløpsrennen, under terassebordene som går i skillet mellom innvendig og utvendig altan.

8. Parabolantenner, markiser m.m.
Det er ikke tillat å montere egen parabolantenne på altan eller vegg. Det samme gjelder markiser over vinduer og andre faste installasjoner.

9. Brannsikring.
Det følger av brannforskriftene at trappeoppgangene i både høyblokk og lavblokk og altan på inngangssiden i høyblokk skal være ryddet for sko, klær, leker sykler osv. for å sikre rømningsveien. Brannsikring er også årsaken til at det kun er tillatt å bruke elektrisk- og gassgrill* på altaner. (Ikke kullgrill/engangsgriller) Det minimerer også graden av plager for naboer, med røyk og lukt.

*Endret etter styrevedtak 24.1.2017

10. Dyrehold.
Etter vedtak av generalforsamlingene 19.4.96 og 8.4.98, er det tillatt for andelseierne å ha 1 - en - hund/katt som kjæledyr i Prestestien borettslag. Hunder og katter skal registreres hos kontoret, hvor andelseier samtidig mottar og signerer nærmere reglement for hunde-/kattehold i borettslaget.
Ved innflytting i borettslaget kan nye andelseiere imidlertid ha med seg opp til 2 hunder/katter for hver bolig. Når ett eller begge dyrene bortfaller, gjelder så den alminnelige regelen for hunde-/kattehold i borettslaget.
Uansett antall, må kjæledyr ikke være til plage for naboer og andre. Mislighold av denne plikten vil i det ytterste medføre krav om avliving av dyret/dyrene, eller utkastelse/fravikelse for ansvarlig andelseier.

11. Dugnad.
Dugnad i borettslaget er frivillig. Den som utfører dugnad får betalt pr. time etter gjeldende satser. Timene føres på egne dugnadskjema. Per i dag er timesatsen kr. 150,-. Dugnadsarbeid som faller utenfor alminnelig vedlikehold av utearealer, må på forhånd avtales med administrasjonen/kontoret for å bli godkjent. Dugnadsskjema fås ved henvendelse til kontoret. Timelister skal signeres av utøveren selv og være attestert av oppgangstillitsvalgt/dugnadsleder.

12. Kjøring og parkering på borettslagets område.
Parkering i borettslaget er kun tillatt på oppmerkede plasser eller i garasjer. Uten særlig tillatelse, er det for det øvrige området kun tillatt med midlertidig nyttetransport, samt av- og påstigning. Hvis en andelseier har spesielle behov, for eksempel inn- eller utflytting, kan man ved henvendelse til kontoret få egen midlertidig parkeringstillatelse for dette. Prestestien borettslag har avtale med parkeringsselskap som gir feilparkerte kjøretøy gebyrer, og som for eiers regning kan rekvirere borttauing av biler som er uvettig og parkert og til hinder for både normaltrafikk og utrykningskjøretøy. Skiltingen i laget skal uansett respekteres.

13. Låser og låsing.
Prestestien borettslag har eget låssystem. Andelseierne kan derfor ikke, på egen hånd, installere nye låser som ikke inngår i dette. Ekstra sikkerhetslåser mv. må i så fall monteres i samråd med teknisk driftspersonell i borettslaget, og må bekostes av andelseier.
Hvis en andelseier får behov for nye nøkler, må han/hun kontakte kontoret. Mot legitimasjon vil en da få rekvisisjon til å kjøpe nye nøkler hos systemleverandør. Prisen på ny nøkkel er for tiden kr. 345,- pr. nøkkel.

Skulle noen låse seg ute og ha behov for assistanse til innlåsing etter arbeidstid, kontakter man G4S Security på tlf. 02468. Kostnaden med innlåsing må bæres av andelseier selv.

Spesifiserte bestemmelser om hunde-/kattehold:

1. Det er kun tillatt med én hund/katt. Ved ny innflytting i borettslaget kan man ta med opptil 2 stk. hund/katt. Ved avhending/bortfall av et eller begge dyrene får en ikke tillatelse til å anskaffe mer enn én ny hund/katt.

2. Hund/Katt skal registreres med navn, rase, alder og når tid anskaffet. Båndtvang for hund er påbudt på borettslagets eiendom.

3. Dersom hund/katt etterlater seg ekskrementer på lagets område, er det eiers ansvar for at dette blir fjernet omgående.

4. Hunden/Katten må ikke være til sjenanse for naboer eller volde disse ulemper.

Brudd på disse bestemmelser vil bli betraktet som brudd på husordens-reglene og husleiekontrakten, og kan føre til oppsigelse av leieforholdet med 1 - én - måneds varsel.

Retningslinjer for dugnad:

1. Hva er dugnad?
Dugnad er en mulighet for beboerne i borettslaget til å gjennomføre mindre arbeidsoppgaver i laget. Dette fører til reduserte utgifter for laget, samtidig som det gir anledning til økt sosialt samvær og trivsel blant beboerne. Stikkord for dugnad er derfor arbeid og sosialt samvær, hvor begge deler er like viktig.

2. Hvilket arbeid ønskes gjennomført på dugnad?
Brorparten av dugnadsarbeidet går på stell og vedlikehold av arealene rundt blokkene. Med dette menes for eksempel maling av benker og gjerder, utplanting og stell av blomster, luking i bed og plenklipping. Vinduer i inngangsparti/oppgang i lavblokker, vask av gulv og dører i kjellerrom, arbeid som ikke omfattes av avtalen med renholdsbyrået som ellers utfører trappevask i borettslaget. Dette kan utføres med varighet av maks 1 t. pr. måned.

3. Hvem kan jobbe dugnad?
Alle beboere i borettslaget som er over 13 år kan jobbe dugnad. Skal man derimot utføre arbeid med motorisert plen eller hekkeklipper, må man være over 18 år, og man kan da kun bruke disse etter opplæring som vil bli gitt av borettslaget til avtalt tid.

4. Hvordan kan jeg jobbe dugnad?
Blokkstyrer eller andre initiativtakere vil arrangerer dugnadsøkter med ujevne mellomrom om våren, sommeren og høsten. Disse øktene vil fortrinnsvis være på ettermiddagen. Det er også mulig å arbeide dugnad på egenhånd. Dugnadsarbeid som er blitt utført, skal føres på eget skjema. Blokkstyrer eller oppgangstillitsvalgte skal kvittere timelister for utført dugnadsarbeid.

5. Betaling for å jobbe dugnad?
Du får betaling for å jobbe dugnad, timesatsen fastsettes av generalforsamlingen. Alle andelseiere blir belastet gjennom husleien med en fast sum hver måned. Borettslaget har eget dugnadsregnskap og dugnadsutbetalingen blir belastet dette regnskapet. Hver husstand kan tjene et beløp tilsvarende det innbetalte, skattefritt pr. år.

6. Hva skjer dersom jeg arbeider mer enn mitt skattefrie beløp?
Dersom de som bor i en husstand til sammen har flere dugnadstimer enn det husstanden kan tjene skattefritt, må det betales skatt av deler av denne inntekten. Av skattbar inntekt må borettslaget betale arbeidsgiveravgift. Det er ikke mulig å føre timer fra en husstand over til en annen.

7. Informasjon
Dersom dugnad blir arrangert vil det settes opp plakater på informasjonstavlen i oppgangen, noen dager i forveien.

8. Kan jeg være med å påvirke hva som kan gjøres?
Har man forslag til arbeid som bør gjøres på dugnad, kan man levere dette enten til oppgangstillitsvalgt i lavblokkene, eller til medlemmer av husstyret i høyblokkene. I siste instans kan styrekontoret være stedet å levere forslag til. Styret er interessert i gode ideer og forslag til tiltak som vil både være til nytte og bedre bomiljøet for alle.

Vedtekter for garasjer:

1. Prestestien Borettslag har bygget og eier garasjer på borettslagets eiendom og står for utleie av disse. Andelseiere i borettslaget har fortrinnsrett til leie av garasjene ved fordeling av styret. Styret skal opprette venteliste over søkere.

2. Leietakere er ansvarlig for skader og vedlikehold av den garasjen de disponerer. Borettslaget er uten ansvar for skader som måtte bli påført bilen m.v. i garasjen.

3. Leieren plikter til enhver tid å benytte garasjen og ikke oppta andre parkeringsplasser på borettslagets eiendom. Garasjen skal benyttes til parkering av bil eller annet større motorkjøretøy. Moped eller sykkel regnes ikke som tilstrekkelig kjøretøy for å få leiet garasje.   Dersom garasjen ikke brukes som forutsatt, kan kontrakten heves med 1 måneds varsel. Det er ikke tillatt å ha avskiltet kjøretøy stående i garasje. Blir ens kjøretøy avskiltet, skal dette straks, og senest innen 2 dager, meldes fra til vårt kontor og kjøretøyet fjernes eller "påskiltes" igjen innen én måned.

4. Det vil bli innkrevd en månedlig leie til dekning av løpende utgifter som: vedlikehold, avdrag, renter osv. Leiebeløpet fastsettes av borettslagets styre på grunnlag av driftsregnskapet for garasjene. Det er videre en forutsetning at utgifter i forbindelse med garasjene ikke belastes andre andelseiere i borettslaget.

5. Uteblir betalingen av garasjeleien vil det bli skiftet lås i garasjedøren. Garasjen vil ikke bli åpnet før gyldig kvittering for betalt leie forevises på kontoret. Ved gjentagelser opphører leieforholdet og en må sette seg nederst på venteliste for å få tildelt ny garasje.

6. Fremleie er ikke tillatt uten styrets samtykke, og kun i forbindelse med fremleie av leilighet.

7. Leierett til garasje bortfaller ved flytting fra bolig i Prestestien Borettslag, men ikke ved internt bytte.

8. Leietaker får utlevert 1 stk. portåpner og 2 stk nødnøkler.

9. Garasjene skal til enhver tid være låst.

10.Brudd på disse vedtektene fører til oppsigelse av leieforholdet.

Parkeringsbestemmelser:

1. All kjøring og parkering på lagets gangveier er forbudt unntatt for nødvendig nyttetrafikk.

2. Parkering er kun tillatt på oppmerkede parkeringsplasser. Beboeres biler skal være registrert i VestParks app "Unum" og parkeres på beoberplasser. Gjester skal også registreres i appen og legges inn senest 10 minutter etter ankomst og ut når gjest forlater borettslaget.

3. Det er ikke tillatt å ha avskiltete kjøretøyer stående på parkeringsplass eller i garasje. Blir ens kjøretøy avskiltet, skal dette straks, og senest innen 2 dager, meldes fra kontoret og kjøretøyet fjernes eller "påskiltes" igjen innen én måned.

4. Yrkeskjøretøy med totalvekt større enn 3,5 tonn kan ikke parkere på borettslagets parkeringsplasser.

5. Campingvogn, campingbil og tilhengere kan kun parkeres på spesielt avsatt område, etter at bilen er registrert ved vårt kontor og har betalt for plass og derved blir utstyrt med oblat.

6. Borettshavere plikter å gjøre sine gjester oppmerksom på lagets gjeldende parkeringsbestemmelser og sørge for at disse kun parkerer på oppmerkede plasser.

Prestestien Borettslag har en avtale med selskapet VestPark om regulering og kontroll av lagets parkeringsplasser. Ved feilparkering benyttes primært kontrollavgift, men dersom feilparkering er til særskilt hinder, vil kjøretøy kunne bli borttauet for eiers regning og risiko.

Vedtekter for Prestestien Borettslag (sist endret 14.04.2005):

1. Innledende bestemmelser.

1-1 Formål. Prestestien borettslag er et samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierne bruksrett til egen bolig i lagets eiendom (borett) og å drive virksomhet som står i sammenheng med denne.

1-2 Forretningskontor, forretningsførsel og tilknytningsforhold

1-2 (1) Borettslaget ligger i Bergen kommune og har forretningskontor i Bergen kommune.

1-2 (2) Borettslaget er tilknyttet Bergen og Omegn Boligbyggelag som er forretningsfører.

2. Andeler og Andelseiere.

2-1 Andeler og andelseiere

2-1 (1) Andelene skal være på kroner 100,-.

2-1 (2) Bare andelseiere i boligbyggelaget og bare fysiske personer (enkeltpersoner) kan være andelseiere i borettslaget. Ingen fysiske personer kan eie mer enn en andel.

2-1 (3) Uansett kan staten, en fylkeskommune eller en kommune til sammen eie inntil ti prosent av andelene i borettslaget i samsvar med borettslagslovens § 4-2 (1). Det samme gjelder selskap som har til formål å skaffe boliger og som blir ledet og kontrollert av stat, fylkeskommune eller kommune, stiftelse som har til formål å skaffe boliger og som er opprettet av staten, en fylkeskommune eller kommune og selskap, stiftelse eller andre som har inngått samarbeidsavtale med stat, fylkeskommune eller kommune om å skaffe boliger til vanskeligstilte.

2-1 (4) Bergen kommune eier følgende leiligheter: 412, 427, 457, 461, 497, 524, 548, 580, 598, 509, 616, 626, 647, 650, 653, 654, 176, 520, 168 og 319. Bergen kommune kan etter vedtak på generalforsamling 17. april 1996, eie leilighet 475 så lenge nåværende beboer disponerer boligen. Flytter nåværende beboer, skal Bergen kommune selge boligen etter vanlige regler. Distrikts Kommando Vestlandet eier følgende leiligheter: 262, 363, 404, 487 og 561. Dr. Martens Sykehus eier følgende leilighet: 158. Haukeland Sykehus eier følgende leilighet: 488 Den Evangeliske Lutherske Frikirke eier følgende leilighet: 205

2-1 (5) Andelseierne skal få utlevert et eksemplar av borettslagets vedtekter.

2-2 Sameie i andel

2-2 (1) Bare personer som bor eller skal bo i boligen kan bli sameier i andel.

2-2 (2) Dersom flere eier en andel sammen, skal det regnes som bruksoverlating hvis en eller flere av sameierne ikke bor i boligen, jf vedtektenes punkt 4-2.

2-3 Overføring av andel og godkjenning av ny andelseier:

2-3 (1) En andelseier har rett til å overdra sin andel, men erververen må godkjennes av borettslaget for at ervervet skal bli gyldig overfor borettslaget.

2-3 (2) Borettslaget kan nekte godkjenning når det er saklig grunn til det og skal nekte godkjenning dersom ervervet vil være i strid med punkt 2 i vedtektene.

2-3 (3) Nekter borettslaget å godkjenne erververen som andelseier, må melding om dette komme fram til erververen senest 20 dager etter at søknaden om godkjenning kom fram til borettslaget. I motsatt fall skal godkjenning regnes som gitt.

2-3 (4) Erververen har ikke rett til å bruke boligen før godkjenning er gitt eller det er rettskraftig avgjort at erververen har rett til å erverve andelen.

2-3 (5) Den forrige andelseieren er solidarisk ansvarlig med en eller flere nye erververe for betaling av felleskostnader til ny andelseier er godkjent, eller det er rettskraftig avgjort at en ny andelseier har rett til å erverve andelen.

2-4 Ombygging, påbygging eller andre endringer av boligen:
Andelseier kan ikke foreta ombygging, påbygging eller andre endringer av bygg eller grunn uten å innhente skriftlig samtykke fra laget. Dette gjelder også oppsetting av vanlig TV-antenne, parabolantenne, varmepumpe eller andre tekniske/elektriske installasjoner. Det samme gjelder innvendige ombygginger mv. dersom disse vil gripe inn i bærende konstruksjoner, felles rør, ledninger og anlegg.

Andelene skal være på ett hundre kroner. Andelseierne har ikke personlig ansvar for lagets forpliktelser.

3. Forkjøpsrett.

3-1 Hovedregel for forkjøpsrett:

3-1 (1) Dersom andel skifter eier, har andelseierne i borettslaget og dernest de øvrige andelseierne i boligbyggelaget forkjøpsrett.

3-1 (2) Forkjøpsretten kan ikke gjøres gjeldende når andelen overdras til ektefelle, til andelseierens eller ektefellens slektning i rett opp- eller nedstigende linje, til fosterbarn som faktisk står i samme stilling som livsarving, til søsken eller noen annen som i de to siste årene har hørt til samme husstand som den tidligere eieren. Forkjøpsretten kan heller ikke gjøres gjeldende når andelen overføres på skifte etter separasjon eller skilsmisse, eller når et husstandsmedlem overtar andelen etter bestemmelsene i husstandsfellesskapslovens § 3.

3-1 (3) Styret i borettslaget skal sørge for at de som er nevnt i første ledd får anledning til å gjøre forkjøpsretten gjeldende og på deres vegne gjøre retten gjeldende innen fristen nevnt i vedtektenes punkt 3-2, jf borettslagslovens § 4-15 første ledd.

3-2 Frister for å gjøre forkjøpsrett gjeldende. Fristen for å gjøre forkjøpsretten gjeldende er 20 dager fra borettslaget mottok melding om at andelen har skiftet eier, med opplysning om pris og andre vilkår. Fristen er fem hverdager dersom borettslaget har mottatt skriftlig forhåndsvarsel om at andelen kan skifte eier, og varselet har kommet fram til laget minst femten dager, men ikke mer enn tre måneder, før meldingen om at andelen har skiftet eier.

3-3 Nærmere om forkjøpsretten

3-3 (1) Ansiennitet i borettslaget regnes fra dato for overtakelse av andelen. Står flere andelseiere i borettslaget med lik ansiennitet, går den med lengst ansiennitet i boligbyggelaget foran.

3-3 (2) Dersom ingen andelseiere i borettslaget melder seg utpeker boligbyggelaget hvilken andelseier i boligbyggelaget som skal få overta andelen.

3-3 (3) Andelseier som vil overta ny andel, må overdra sin andel i laget til en ny andelseier. Dette gjelder selv om andelen tilhører flere.

3-3 (4) Forkjøpsretten skal kunngjøres i en avis som er vanlig lest på stedet, på boligbyggelagets (BOB) nettsider, ved oppslag i borettslaget eller på annen egnet måte.

4. Borett og bruksoverlating.

4-1 Boretten

4-1 (1) Hver andel gir enerett til å bruke en bolig i borettslaget og rett til å nytte fellesarealer til det de er beregnet eller vanlig brukt til, og til annet som er i samsvar med tiden og forholdene.

4-1 (2) Andelseieren kan ikke benytte boligen til annet enn boligformål uten styrets samtykke.

4-1 (3) Andelseieren skal behandle boligen, andre rom og annet areal med tilbørlig aktsomhet. Bruken av boligen og fellesarealene må ikke på en urimelig eller unødvendig måte være til skade eller ulempe for andre andelseiere og øvrige beboere.

4-1 (4) En andelseier kan med styrets godkjenning gjennomføre tiltak på eiendommen som er nødvendige på grunn av funksjonshemming hos en bruker av boligen. Godkjenning kan ikke nektes uten saklig grunn.

4-1 (5) Styret kan fastsette vanlige ordensregler for eiendommen. Selv om det er vedtatt forbud mot dyrehold, kan styret samtykke i at brukeren av boligen holder dyr dersom gode grunner taler for det, og dyreholdet ikke er til ulempe for de andre brukerne av eiendommen.

4-2 Bruksoverlating

4-2 (1) Andelseieren kan ikke uten samtykke fra styret overlate bruken av boligen til andre.

4-2 (2) Med styrets godkjenning kan andelseierne overlate bruken av hele boligen dersom: - andelseieren selv eller andelseierens ektefelle eller slektning i rett opp- eller nedstigende linje eller fosterbarn av andelseieren eller ektefellen, har bodd i boligen i minst ett av de siste to årene. Andelseierne kan i slike tilfeller overlate bruken av hele boligen for opp til tre år - andelseieren er en juridisk person - andelseieren skal være midlertidig borte som følge av arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner - et medlem av brukerhusstanden er andelseierens ektefelle eller slektning i rett opp- eller nedstigende linje eller fosterbarn av andelseieren eller ektefellen - det gjelder bruksrett til noen som har krav på det etter ekteskapslovens § 68 eller husstandsfellesskapslovens § 3 andre ledd. Godkjenning kan bare nektes dersom brukerens forhold gir saklig grunn til det. Godkjenning kan nektes dersom brukeren ikke kunne blitt andelseier. Har laget ikke sendt svar på skriftlig søknad om godkjenning av bruker innen en måned etter at søknaden har kommet fram til laget, skal brukeren regnes som godkjent.

4-2 (3) Andelseier som bor i boligen selv, kan overlate bruken av deler av den til andre uten godkjenning.

4-2 (4) Overlating av bruken reduserer ikke andelseierens plikter overfor borettslaget.

4-2 (5) Fysisk andelseier plikter å holde laget orientert om hvor vedkommende kan treffes. Juridisk andelseier plikter å utpeke fullmektig som kan ta i mot meldinger fra laget.

5. Vedlikehold.

5-1 Andelseiernes vedlikeholdsplikt

5-1 (1) Den enkelte andelseier skal holde boligen, og andre rom og annet areal som hører boligen til, i forsvarlig stand og vedlikeholde slikt som vinduer, rør , sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntaksikring, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive vannklosett, varmtvannsbereder, vasker, apparater og innvendige flater. Apparater slik som panelovner, ventilatorer, vifter og balansert ventilasjonsanlegg, m.v som er plassert i boligen må også vedlikeholdes av andelseier. Vedlikeholdet omfatter vannrør i leiligheten frem til stoppekran. Dersom slik stoppekran ikke er montert gjelder ansvaret frem til hovedstamme. Andelseier har også ansvaret for ledninger fra ringeapparat utenfor egen entredør og inne i egen bolig, TV ledninger og elektriske ledninger i egen leilighet, samt øvrige trekkerør og ledninger. Porttelefon fra ringeknappen ved den ytre dør, gatedøren og inn til ringeapparatet ved entredøren er borettslagets ansvar. Våtrom må brukes og vedlikeholdes slik at lekkasjer unngås. Ventiler og andre luftekanaler må være åpne for å sikre en forsvarlig utlufting av boligen.

5-1 (2) Vedlikeholdet omfatter også nødvendige reparasjoner og utskifting av slikt som vannrør i leiligheten til stoppekran eller hovedstamme (se ovenfor), og øvrige rør, utstyr i sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntaksikring tilhørende boligen, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive slik som vannklosett, varmtvannsbereder og vasker, apparater (panelovner, ventilatorer, vifter og balanserte ventilasjonsaggregater som er plassert i boligen mv), tapet, gulvbelegg, vegg-, gulv- og himlingsplater, skillevegger, listverk, skap, benker og innvendige dører med karmer. Utskifting av sluk og avløpsrør mv. som følge av modernisering /oppussing er andelseiers ansvar.

5-1 (3) Andelseieren har også ansvaret for oppstaking og rensing av innvendig kloakkledning både til og fra egen vannlås/sluk og fram til borettslagets felles-/hovedledning. Andelseier skal også rense eventuelle sluk på verandaer, balkonger o l. Andelseier har også ansvar for å sørge for dette ved fravær fra boligen, for å unngå tett sluk og eventuell oversvømmelse.

5-1 (4) Andelseieren skal holde boligen fri for innsekter og skadedyr, med mindre dette skyldes forhold utenfor andelseiers mulighet for kontroll. Skade som følge av inntregning av rotter/mus er borettslagets ansvar med mindre det kan godtgjøres at andelseier eller noen han svarer for har opptrådt uaktsomt. Dersom innsekter og skadedyr oppdages, eller spor etter at slike har vært tilstede, plikter andelseier å varsle styret umiddelbart.

5-1 (5) Vedlikeholdsplikten omfatter også utbedring av skader etter innbrudd, uvær, brann, tilfeldig hærværk, fuktighetsskader, vannlekkasjer og feil i elektriske anlegg inne i egen leilighet hvor andelseier har vedlikeholdsansvar, samt følgeskader i nabos leilighet.

5-1 (6) Andelseier plikter å la arbeidene utføres på en håndverkmessig forsvarlig måte. Andelseier må ikke uten skriftlig samtykke fra borettslaget foreta forandringer ved andelen som griper inn i bærende konstruksjoner og felles installasjoner som går gjennom boligene, jfr også 2-4.

5-1 (7) Oppdager andelseieren skade i boligen som borettslaget er ansvarlig for å utbedre, plikter andelseieren straks å sende melding til borettslaget.

5-1 (8) Særlige individuelle avtaler inngått mellom enkelte andelseiere/grupper av andelseiere og laget, og som har en annen fordeling av vedlikeholdsansvaret/ utskiftingsansvaret enn det som følger av punktene (1) til (5) ovenfor, videreføres i sin helhet inntil annet måtte bli avtalt.

5-1 (9) Borettslaget og andre andelseiere kan kreve erstatning for tap som følger av at andelseieren ikke oppfyller pliktene sine, jf borettslagslovens §§ 5-13 og 5-15.

5-2 Borettslagets vedlikeholdsplikt

5-2 (1) Borettslaget skal holde bygninger og eiendommen for øvrig i forsvarlig stand så langt plikten ikke ligger på andelseierne. Skade på bolig eller inventar som tilhører laget, skal laget utbedre dersom skaden følger av mislighold fra en annen andelseier.

5-2 (2) Felles rør, ledninger, kanaler, radiatorer inklusiv kraner og rør, og andre felles installasjoner som går gjennom boligen, skal borettslaget holde ved like. Borettslaget har rett til å føre nye slike installasjoner gjennom boligen dersom det ikke er til vesentlig ulempe for andelseieren.

5-2 (3) Borettslagets vedlikeholdsplikt omfatter også utskifting av vinduer, herunder nødvendig utskifting av termoruter, og ytterdører til boligen eller reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner, sluk samt rør eller ledninger som er bygd inn i bærende konstruksjoner med unntak av varmekabler. Lagets ansvar for skifte av sluk og andre rør gjelder som følge av slitasje og elde.

5-2 (4) Andelseieren skal gi adgang til boligen slik at borettslaget kan utføre sin vedlikeholdsplikt, herunder ettersyn, reparasjon eller utskifting. Ettersyn og utføring av arbeid skal gjennomføres slik at det ikke er til unødig ulempe for andelseieren eller annen bruker av boligen.

5-2 (5) Andelseier kan kreve erstatning for tap som følge av at borettslaget ikke oppfyller pliktene sine.

6. Pålegg om salg og fravikelse.

6-1 Mislighold Andelseiers brudd på sine forpliktelser overfor borettslaget utgjør mislighold. Som mislighold regnes blant annet manglende betaling av felleskostnader, forsømt vedlikeholdsplikt, ulovlig bruk eller overlating av bruk og brudd på husordensregler eller bruk som på annen måte medfører unødvendig ulempe eller skade for de øvrige andelseierne.

6-2 Pålegg om salg

6-2 (1) Hvis en andelseier til tross for advarsel vesentlig misligholder sine plikter, kan borettslaget pålegge vedkommende å selge andelen, jf borettslagslovens § 5-22 første ledd. Advarsel skal gis skriftlig og opplyse om at vesentlig mislighold gir laget rett til å kreve andelen solgt.

6-3 Fravikelse Medfører andelseierens eller brukerens oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller er andelseierens eller brukerens oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommenes øvrige andelseiere eller brukere, kan styret kreve fravikelse fra boligen etter tvangsfullbyrdelseslovens kapittel 13.

7. Felleskostnader og pantesikkerhet.

7-1 Felleskostnader

7-1 (1) Felleskostnadene betales hver måned og innbefatter blant annet serviceavgift på telefon, renholdsavtale, brenselsutgifter, dugnad og kabel TV. Oversikt over fordeling vil fremgå av regnskap. Borettslaget kan endre felleskostnadene med en måneds skriftlig varsel. Andelseier plikter å betale felleskostnadene etter de instrukser og retningslinjer forretningsfører gir vedrørende innbetalingsmåten.

7-1 (2) For felleskostnader som ikke blir betalt ved forfall, svarer andelseieren den til en hver tid gjeldende forsinkelsesrente etter lov av 17. desember 1976 nr 100.

7-2 Borettslagets pantesikkerhet For krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra lagsforholdet har laget panterett i andelen foran alle andre heftelser. Pantekravet er begrenset til en sum som svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på tidspunktet da tvangsdekning besluttes gjennomført.

8. Styret og dets vedtak.

8-1 Styret

8-1 (1) Borettslaget skal ha et styre som skal bestå av en styreleder og 4 andre medlemmer med 4 varamedlemmer.

8-1 (2) Funksjonstiden for styreleder og de andre medlemmene er to år. Varamedlemmer velges for ett år. Styremedlem og varamedlem kan gjenvelges.

8-1 (3) Styret skal velges av generalforsamlingen. Generalforsamlingen velger styreleder ved særskilt valg. Styret velger nestleder blant sine medlemmer. Bergen og Omegn Boligbyggelag har rett til å velge ett styremedlem, jfr borettslagslovens § 8-2 (1).

8-2 Styrets oppgaver

8-2 (1) Styret skal lede virksomheten i samsvar med lov, vedtekter og generalforsamlingens vedtak. Styret kan ta alle avgjørelser som ikke i loven eller vedtektene er lagt til andre organer.

8-2 (2) Styreleder skal sørge for at styret holder møte så ofte som det trengs. Et styremedlem eller forretningsføreren kan kreve at styret sammenkalles.

8-2 (3) Styret skal føre protokoll over styresakene. Protokollen skal underskrives av de frammøtte styremedlemmene.

8-3 Styrets vedtak

8-3 (1) Styret er vedtaksført når mer enn halvparten av alle styremedlemmene er til stede. Vedtak kan treffes med mer enn halvparten av de avgitte stemmene. Står stemmene likt, gjør møtelederens stemme utslaget. De som stemmer for et vedtak som innebærer en endring, må likevel utgjøre minst en tredjedel av alle styremedlemmene.

8-3 (2) Styret kan ikke uten at generalforsamlingen har gitt samtykke med minst to tredjedels flertall, fatte vedtak om: 1. ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som etter forholdene i laget går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, 2. å øke tallet på andeler eller å knytte andeler til boliger som tidligere har vært benyttet til utleie, jf borettslagslovens § 3-2 andre ledd, 3. salg eller kjøp av fast eiendom, 4. å ta opp lån som skal sikres med pant med prioritet foran innskuddene, 5. andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går ut over vanlig forvaltning, 6. andre tiltak som går ut over vanlig forvaltning, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for laget på mer enn fem prosent av de årlige felleskostnadene.

8-4 Representasjon og fullmakt Lederen (nestlederen) og et styremedlem i fellesskap representerer laget utad og tegner dets navn.

9. Generalforsamlingen.

9-1 Myndighet Den øverste myndighet i borettslaget utøves av generalforsamlingen.

9-2 Tidspunkt for generalforsamling

9-2 (1) Ordinær generalforsamling skal holdes hvert år innen utgangen av juni.

9-2 (2) Ekstraordinær generalforsamling holdes når styret finner det nødvendig, eller når revisor eller minst to andelseiere som til sammen har minst en tiendedel av stemmene, krever det og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet.

9-3 Varsel om og innkalling til generalforsamling

9-3 (1) Forut for ordinær generalforsamling skal styret skriftlig varsle andelseierne om dato for møtet og om frist for innlevering av saker som ønskes behandlet. Saker som en andelseier ønsker behandlet på den ordinære generalforsamlingen må være innkommet til styret senest åtte uker før generalforsamligen.

9-3 (2) Generalforsamlingen skal innkalles skriftlig av styret med et varsel som skal være på minst åtte og høyst tjue dager. Ekstraordinær generalforsamling kan om nødvendig kalles inn med kortere varsel som likevel skal være på minst tre dager. I begge tilfeller skal det gis skriftlig melding til boligbyggelaget.

9-3 (3) I innkallingen skal de sakene som skal behandles være bestemt angitt. Skal et forslag som etter borettslagsloven eller vedtektene må vedtas med minst to tredjedels flertall kunne behandles, må hovedinnholdet være angitt i innkallingen. Saker som en andelseier ønsker behandlet på ordinær generalforsamling skal nevnes i innkallingen når styret har mottatt krav om det etter vedtektenes punkt 9-3 (1).

9-4 Saker som skal behandles på ordinær generalforsamling - Konstituering - Godkjenning av årsberetning fra styret - Godkjenning av årsregnskap - Valg av styremedlemmer og varamedlemmer - Eventuelt valg av revisor - Fastsetting av godtgjørelse til styret - Andre saker som er nevnt i innkallingen

9-5 Møteledelse og protokoll Generalforsamlingen skal ledes av styrelederen med mindre generalforsamlingen velger en annen møteleder. Møtelederen skal sørge for at det føres protokoll fra generalforsamlingen. Protokollen skal underskrives av møteleder, referent og minst to av de tilstedeværende andelseierne valgt av generalforsamlingen.

9-6 Stemmerett og fullmakt Hver andelseier har en stemme på generalforsamlingen. Hver andelseier kan møte ved fullmektig på generalforsamlingen, men ingen kan være fullmektig for mer enn en andelseier. For en andel med flere eiere kan det bare avgis en stemme.

9-7 Vedtak på generalforsamlingen

9-7 (1) Foruten saker som nevnt i punkt 9-4 i vedtektene kan ikke generalforsamlingen fatte vedtak i andre saker enn de som er bestemt angitt i innkallingen.

9-7 (2) Med de unntak som følger av borettslagsloven eller vedtektene her fattes alle beslutninger av generalforsamlingen med mer enn halvparten av de avgitte stemmer. Blanke og eller feil avgitte stemmer telles ikke med. Ved valg av styrets medlemmer og ved andre personvalg kan generalforsamlingen på forhånd fastsette at den som får flest stemmer skal regnes som valgt.

9-7 (3) Ved stemmelikhet gjør møtelederens stemme utslaget. Har møtelederen ikke stemt, eller det gjelder valg, avgjøres saken ved loddtrekning.

10. Inhabilitet, taushetsplikt og mindretalsvern.

10-1 Inhabilitet

10-1 (1) Et styremedlem må ikke delta i styrebehandlingen eller avgjørelsen av noe spørsmål der medlemmet selv eller nærstående har en framtredende personlig eller økonomisk særinteresse.

10-1 (2) Ingen kan selv eller ved fullmektig eller som fullmektig delta i en avstemning på generalforsamlingen om avtale med seg selv eller nærstående eller om ansvar for seg selv eller nærstående i forhold til laget. Det samme gjelder avstemning om pålegg om salg eller krav om fravikelse etter borettslagslovens §§ 5-22 og 5-23.

10-2 Taushetsplikt Tillitsvalgte, forretningsfører og ansatte i et borettslag har plikt til å bevare taushet overfor uvedkommende om det de i forbindelse med virksomheten i laget får vite om noens personlige forhold. Dette gjelder ikke dersom ingen berettiget interesse tilsier taushet. Taushetsplikten gjelder også etter vervets avslutning.

10-3 Mindretallsvern Generalforsamlingen, styret eller forretningsfører kan ikke treffe beslutning som er egnet til å gi visse andelseiere eller andre en urimelig fordel til skade for andre andelseiere eller laget.

11. Vedtektsendringer og forholdet til borettslovene.

11-1 Vedtektsendringer

11-1 (1) Endringer i borettslagets vedtekter kan bare besluttes av generalforsamlingen med minst to tredjedeler av de avgitte stemmer.

11-1 (2) Følgende endringer av vedtektene kan ikke skje uten samtykke fra boligbyggelaget, jf borettslagslovens § 7-12: - vilkår for å være andelseier i borettslaget - bestemmelse om forkjøpsrett til andel i borettslaget - denne bestemmelse om godkjenning av vedtektsendringer

11-2 Forholdet til borettslovene For så vidt ikke annet følger av vedtektene gjelder reglene i lov om borettslag av 06.06.2003 nr 39. jf lov om boligbyggelag av samme dato.

12. Dugnadsarbeid og parkering.

12- 1 Dugnadsarbeid Med dugnadsarbeid forståes her arbeid som andelseierne gratis eller mot godtgjørelse/refusjon av felleskostnader utfører på borettslagets eiendom eller i tilknytning til tiltak som har sammenheng med andelseiernes bointeresser. Slikt arbeid kan være: a. Opparbeidelse av grøntanlegg, andre utomhusanlegg, fellesrom og lignende. b. Vedlikehold av de samme anlegg. c. Organisering og forvaltning av bomiljøtiltak. Borettslagets styre har rett og plikt til å igangsette arbeid/tiltak som nevnt foran, jf brl § 8-8. Andelseiere som deltar i slikt arbeid, kan få godtgjørelse/refusjon av felleskostnadene som etter styrets skjønn tilsvarer verdien av det utførte arbeidet. Andelseiere som ikke deltar i slikt arbeid, kan av styret pålegges å betale et beløp som etter styrets skjønn tilsvarer verdien av det ikke utførte arbeidet. Unnlatelse av å betale utlignet beløp, har samme virkning som manglende betaling av felleskostnader.

12–2 Parkering Borettslagets styre fastsetter regler for parkering og bruk av kjøretøyer innenfor lagets eiendom. I den utstrekning det er nødvendig å få politiets eller andre myndigheters tillatelse til regulering, sørger styret for å innhente tillatelse. Styret skal også sørge for de nødvendige skilter og materiell til regulering. Ingen må foreta parkering eller bruke motorkjøretøyer innenfor borettslagets område på en slik måte at det virker sjenerende eller volder ulemper for eksempel ved sperring av adkomstveier, støy og motorlarm eller eksos. Motorkjøretøyer som er feilparkert eller parkert slik at de volder ulempe, kan fjernes ved beslutning fra styret eller den som styret bemyndiger. Andelseierne plikter nøye å følge de regler som er fastsatt av styret for parkering og bruk av motorkjøretøyer innenfor borettslagets område. Brudd på disse regler av andelseierne eller deres husstandsmedlemmer får samme virkning som brudd på husordensreglene for øvrig.